深圳二手房成交量暴跌8成
深圳二手房成交量暴跌8成。近一段时间以来，有关深圳楼市的消息很多。而最吸引眼球的，是深圳房价出现下跌、成交量大幅下降等方面的消息。自今年2月深圳“二手房指导价”出台以来，深圳二手住宅成交量就跌势不止，已经连续4个月下跌。
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“深圳永远涨”是炒房客心中的神话——他们认为哪怕调控也是越调越涨。然而，史上最严厉的调控却让这一神话破灭！
自今年2月推出调控新政以来，深圳二手住宅成交量跌势不止。7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。
地产中介对市场冷暖反应最灵敏。据深房中协统计，今年上半年，深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
超半数在售二手房价格下调
“二手房指导价（制度）出来以后，降价的房源越来越多了。”福田一位头部中介公司经纪人告诉中证君，即便业主急卖、愿意降价，也不一定有买家接手。
以去年年底涨幅位列top10的某小区为例，该楼盘当前有多套降价房源，“最狠”的近两周调价4次，共调低59万元，但至今仍未成交。
数据也显示，调低挂牌价的房源占大多数。据深圳中原研究中心，在其测算样本中，有54％样本房源价格下跌，46％样本房源价格上涨。
从成交价看，Q房网数据研究中心指出，7月成交样本单价有所下移，和全市二手住宅均价出现明显回调相符合。
成交量跌破“荣枯线”
深圳楼市的成交量也大不如前。去年楼市热度较高时，二手住宅月成交8000套是常态。
但是，自2月8日官方出台二手房指导价后，市场观望情绪浓厚，二手住宅成交量已连续4个月下跌，创近17个月新低。
据Q房网数据研究中心，深圳全市二手住宅过户2557套，同比暴跌81％；成交面积24.02万平方米，同比下跌79％。
成交量急剧下滑，买方观望情绪浓厚，原本“笋盘”一出就被“哄抢”的局面悄然改变了，挂牌房源开始积压。
罗湖区一位中介告诉中证君，某“网红”小区全部房源大概是1700多套，去年基本没有放盘积压，放出一套成交一套，但目前放盘量涨到了40-50套。
深房中协也表示，根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至7月31日，全市共挂盘出售房源133548套（存重复房源，后同），环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3％。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。
来源：深房中协
新房市场也同样不景气。据Q房网数据研究中心，深圳全市新房住宅共成交3028套，同比下跌12.94％；成交面积28.75万平方米，同比下跌17.48％。
7月深圳新房住宅成交小幅回升，仍处于近一年来相对低位水平。二手市场冰封，资金受限也对新房的热度产生影响，一手市场也渐归冷静。
超500间中介门店倒闭
市场冷暖，对地产中介的影响是非常直接的。今年以来，已有大量经纪人离开中介行业。
深房中协数据显示，去年年底，深圳的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，这一数字为45458人。这意味着，今年上半年，有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
不少中介门店业绩惨淡，几个月都开不出一单，只好关停。
7月底，深房中协对中介行业进行摸底调研，共收回4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店总量的近6成。其中，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5％；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3％。
深房中协表示，根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案）。
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近一段时间以来，有关深圳楼市的消息很多。有深圳出台多项政策措施的消息，有“深房理”被查的消息，有银行监管机构在深圳查处经营贷、消费贷的消息等，而最吸引眼球的，显然不是这些消息，而是深圳房价出现下跌、成交量大幅下降等方面的消息。
先来看一组数据，自今年2月深圳“二手房指导价”出台以来，深圳二手住宅成交量就跌势不止，已经连续4个月下跌。6月份成交量跌破了3000套的“荣枯线”， 7月则跌到2557套，创近17个月以来新低，同比下跌超8成；据深圳中原研究中心提供的数据，在其测算的样本中，有54%样本房源价格下跌，46%样本房源价格上涨；按照深房中协的统计，今年上半年，深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
二手房成交量、新房价格、中介从业人员，都是衡量房地产市场冷热度的重要指标，有的还是核心指标。二手房成交越热闹，市场的热度越高。只要二手房交易停滞了，市场也就彻底歇菜了。因为，一座城市，是很难出现只靠新房购置打天下的，更多的是二手房交易带动的，是二手房交易带活了新房购置。一旦二手房市场出现成交量萎缩现象，市场格局也就趋于清冷了。深圳超半数新房价格下跌，应当是二手房市场突然清冷、成交量暴跌带来的，房子的市场流动性变小了，掌握一手房的居民无法将手中的房子转让，炒房者和投资者也无法将手中的房子出手，自然，也就缺乏继续购房的条件和底气。中介从业人员大规模转行或离职，也决不是有新的选择，而是市场的过于清冷，让他们看不到前景或无法生存了，只能选择转行或离职，让他们回归到应有的状态。
那么，按照这些重要指标的变化，是否意味着深圳楼市将要变天呢？深圳楼市到底会向着什么样的方向转变呢？深圳楼市的变化，会不会带动全国楼市整体格局的变化呢？一旦深圳楼市的变化格局蔓延到其他城市，会对整个楼市带来冲击和影响吗？显然，深圳楼市的变化，正在吸引着越来越多的关注目光。
笔者认为，深圳楼市的`变化，并不是楼市变天的标志。深圳楼市的格局变化，会对其他城市带来一定的冲击和影响，但对楼市的整体格局不会形成太大影响，楼市会继续按照“房住不炒”的定位，向着稳定、健康、有序的方向发展。
必须看到，深圳楼市的格局变化，是在没有开发商参与的情况下出现的。为什么这样说，是因为深圳楼市的价格变动和成交量“过山车”，更多的是炒房者挑起的，是炒房者利用掌握的资金资源，借着某些因素把房价无节制地向上炒的，譬如学区房，且大多是在短期内就将房价推到很高的位置。特别是二手房价格，很明显地是炒房者的“杰作”。一旦新的政策出台，泡沫会立即被刺破。而刺破泡沫的结果，也与其他城市不一样。其他城市如果房价泡沫被刺破，会对银行、购房者和地方政府都带来严重威胁，甚至引发区域性金融风险。深圳不一样，深圳房价泡沫破裂，受伤的是炒房者和住房投资者，而炒房者大多资金实力雄厚，不会引发社会风险。住房投资者也都使用的自有资金，没有风险存在。因此，二手房成交量超跌八成，也没有出现市场恐慌。新房价格超关下跌，也没有伤害到开发商和普通居民。至于中介机构人员离职规模大，也是因为此前炒房现象的存在，让原本很多不该进入房产中介者进入了，现在当然要退出了。
实际上，楼市变天与否，最令人担心的，是开发商的生死。因为，开发商大多负债累累，特别是头部房企，总负债都在万亿左右，有息债务也都有数千亿。一旦出现问题，就会带来金融风险的发生。深圳楼市的变化，对开发商来说，显然都还是比较稳定的、安静的、平稳的，而只是炒房者和住房投资者在纠结，在挣扎。开发商需要面对的，就是资金链问题。因为，市场的清冷，会带来商品房销售压力的加大、销售难度的增加，但就房价来说，并没有受到多少影响，房价与开发成本之间，仍然是空间比较大。所不同的是，在没有出现房价下跌前，空间更大而已。
也正因为如此，深圳楼市不会出现变天的现象，而只是被政策将市场打回了原形，特别是二手房市场，炒作者的“梦想”被打碎了。至于新房价格，不会有太多变化，而只有销售时间拉长的问题。那么，对开发商来说，需要承受的资金压力将更大。对全国楼市的影响，则是短暂的，没有参考性的。即便有影响，也只会是其他一线城市和准一线城市，对二线及以下城市来说，影响寥寥无几。倒是在保障性租赁房方面，深圳能否拿出点魄力来，更值得关注。
