现在房产中介还能做吗
现在房产中介还能做吗， 房产中介本身的定位是个服务性行业，但如今却成为了一个垄断上下家信息的行业，然后靠着信息不对称来谋取利益。如今杭州市政府开始打破这种垄断，由政府主导，提供上下家的信息沟通渠道
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8 月 18 日，杭州住保房管局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，正式上线了“个人自主挂牌房源”功能。
简单地说，现在杭州市政府开通了一个撮合房屋买卖的平台，大家可以在上面自主挂牌，购房者可以绕开中介，直接和房东一对一谈价格，以及交易。
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受此消息影响，国内最大的房地产中介贝壳（链 家的母公司）股价大跌，直接闪崩接近15%，由政府主导的省去中间商挣差价的模式，终于跨出了坚实的一步。
可以说所有买房人对房产中介是恨之入骨，但又不得不依靠他们，因为他们是唯一获取房源的渠道。
由于链 家的存在，房地产市场的价格倒是透明了很多，但是架不住中介费贵啊。
现在一套房子的中介费差不多两个点，500万的房子就要10万中介费，再讨价还价打个折吧，至少6、7万要的，中介就带看房，帮忙跑手续，就可以拿这么多中介费，凭什么呀？
很多中介表示不服，他们认为自己随叫随到，无论严寒酷暑，都要整天在外面跑，苦的一逼。
有这样想法的人，我很希望他们可以摸着良心问一下自己，自己的这点苦真的值得这几万甚至十几万的中介费么？
觉得苦，可以不干送外卖啊。
房产中介本身的定位是个服务性行业，但如今却成为了一个垄断上下家信息的行业，然后靠着信息不对称来谋取利益。
有人说不对，地产中介本身也很卷，大家互相撬客户的情况很多，怎么能算垄断？
兄弟，格局要大一点。
举个例子，你上淘宝买东西，这些东西在现实生活中一定可以买到，就是可能不太方便，可能价格贵一点，所以我们的互联网购物平台本身并没有垄断买卖双方的信息差，只不过垄断了商家和消费者的选择权。
但房地产中介不一样，如果中国没有了房地产中介，可以说几乎无法进行房产交易，房产中介像一层隔板一样阻拦了上下游的信息沟通，已经从自然垄断升级到资源垄断，这远比阿里的罪过要大得多。
如今杭州市政府开始打破这种垄断，由政府主导，提供上下家的信息沟通渠道，同时用政府的信用保证了个人信息的安全性，这无疑是一件天大的利好，希望这样的破冰行为可以在全国大力推广起来。
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然而，仅靠这么一个信息交流平台，就想完全淘汰中介，也是痴人说梦。
交易平台只提供信息，并不提供房产相关的服务。
也就是说，如果卖家的房子产权清晰，无贷款需求，也没有户口之类隐患，那么买卖双方谈好价格，然后通过“房东直卖”的形式去不动产登记中心办理网签过户，的确可以省下一大笔中介费。
但问题在乎，并不是所有的房子都这么完美，如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，流程复杂，还是无法绕开中介。
此外，房子的安全问题，租客问题，房东是否有抵押、负债率如何等等，这些都要由比较专业的中介去处理更合适。
还有一个比较重要点，资金安全如何保证？
谈的时候花好稻好，等下家付钱了，房东拿钱跑路了，这种情况如何避免？
据说现在平台并没有设立资金监管账户，所以如果双方直接交易的话，完全建立在信任的基础上，仅仅短暂的接触，就敢直接打几百万的款，这显然是不明智的。
找一家靠谱的中介公司做资金监管，是现在唯一的解决方案。
所以短期内，想要完全撇开中介，自行交易，也是不现实的。
但是有一点很重要，当这种政府主导交易平台的模式展开以后，中介的身份就会从“行业垄断者”一落成为“行业服务者”，成为了一个名副其实的服务行业，跟律师干的活有点类似。
以后中介赚的就是专业的服务费。
比如你跑到房产交易中心去吼一声，说自己需要专业的中介帮自己跑流程，一定会有一万个中介跑上来，表达自己可以胜任，这时候就完全是买方市场了，说不定花个2000块钱就能搞定专项服务，那些卷的地方可能还更便宜。
届时，买卖双方各找一个中介，跑流程，管钥匙，传话，细节对接，都可以通过中介一步到位。
而个人中介和中介公司也可以是挂靠的关系，像律师事务所一样，把收费明细写清楚，明码标价，持证上岗。
这样操作，中国的房地产市场才会是一个健康有序的市场，而不是像现在这样，被中介搞得乌烟瘴气。
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从这件事上，也可以看出政府对房住不炒的决心。
理论上房住必炒，因为炒房来钱快，用道德是无法抵挡利益的驱使。
所以想要真正做到房住不炒，必须由行政力量干预，让政府出面，做到全环节掌控，从土地，贷款，房源，配套，交易，税收等多个环节一一下手，打破固有陈旧的模式。
说难听了，房地产现在只能靠计划经济，才能回归房子的`居住属性。
不破不立。
再结合前两天“共同富裕”和“三次分配”，房地产改革势在必行。
但现在网络上也有不少人嗤之以鼻，认为现在很多的政策都是喊口号，因为中国第二季度的经济并不好，外需乏力，内需拉动不起来，生产继续下降，到时候还是要用房地产这个尿壶来接尿。
我想说，人的认知是螺旋形上升的，“共同富裕”也是。
房地产绑架中国经济那么多年，在房地产上的沉没成本已经形成了一种依赖，要打破这种依赖当然不是一蹴而就的事情，期间会遇到各种利益冲突的人抵制其进程。
但是劳动法还是颁布了对不对，民可以告官了是不是？你别管现在依然存在多少不公平，但是社会终究是向前进步的，如今的法治环境比过去20年要好很多。
同理，房地产改革的确是路漫漫，但终究还是跨出了第一步，让我们多一点耐心和信心，前路任重而道远。
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对于房产中介这个行业，大部分人的感受是“天下苦房产中介久矣。”
这个行业确实有很多问题，像垄断房屋信息，用“假房源”吸引买家，推销别的房子；为了快速成交，隐瞒房子的缺点，两头吃差价等等。
看上去好像房地产中介就是依靠着垄断房源市场，靠信息不对称来挣钱。
但其实，这些只是这个行业表现出的一种状态而已。
正所谓“路人改变结果；高手解决原因；大师调整模型。”
官方的下场只是改变了一个房源信息垄断的结果，提供了一个真实的信息渠道，目的是便民，而不是改变了中介行业的运作机制。
一个二手房要进行交易，有两个重要环节，一个要在签约阶段，了解房子的抵押、质押情况，保证房子后续能够正常的交易、过户。
另一个是贷款阶段，要联系银行，提供流水证明、确定贷款形式、贷款利率、贷款额度、还款时间这一系列的流程，甚至还需要中间的过桥贷款。
如果房屋买卖涉及到按揭贷款、产权调查这些专业服务，普通人不了解流程和细节，要耗费大量的时间，很难去绕开中介的服务。
没了中介，整个交易流程的安全性就会下降，交易的速度就会下降，特别是对于现在的网签合同审核。
目前，杭州的政府平台也没有设立专门的资金监管账户，也就是说买卖房屋的双方主要是基于信任去交易。
政府并不保证资金安全，也不能确保房屋的产权信息。
当然，很难改变也并不代表着房产中介这个行业就是全部正确的，可以摆烂了。
政府的下场是一个明确的信号，先从打破房产信息的垄断开始，警示行业自身需要一个大的变革。
那么，房产中介这个行业深层次的问题在哪里呢？
我们从营销和行业竞争的两个角度来分析。
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大家都知道，去景区旅游的时候，特别容易碰到“宰客”的现象。
你吃个饭，问老板，这虾多少钱？
老板说28元。
你发现，挺便宜的。
结果吃完了一付钱，老板说是28元一个虾，不付钱，你别想走。
你想买点特产，导游把你带到购物店里，老板一个手链套你手上，告诉你，“这是纯金的，1万8，刷卡还是付现？”
你想走，身后围上来几个大汉说“顾客是上帝，你戴上了，我们就不能卖给别人了，你买也得买，不买也得买。”
这时候，你肯定明白了，你被宰了。
为什么会有宰客的现象？
从经济博弈论的角度来说，你和商家的交易叫做“单次博弈”。
也就是说，你做的是一次性交易，商家为了获得最大的利益，最优策略就是骗你，宰你。
你站在这些景区的老板角度去想，我对你不管怎么好，你大概只会过来一次，我对你再坏，你下次反正也不会来了，维权成本超出了你的交易成本，也就是宰了就宰了，省得麻烦。
那既然如此，对于卖家来说，我不玩命的宰你，那怎么行？
对于房产中介这个行业来说，是不是也存在着这种“单次博弈”呢？
我曾经听已故的链 家、贝壳创始人左晖先生的演讲说：
整个房产中介维持在150万人，平均一个中介在一家公司从业时间6个月，二手房每年可以成交500万套。
也就说，平均下来，一个房产中介在6个月的职业生涯里，成交1套房就不错了。
而大部分的老百姓一辈子只会买一次、两次房子，这就是一个典型的“单次博弈”，做一次性的交易。
所以，你说中介是诚信经营赚钱快，还是坑蒙拐骗赚的快呢？
这也是左晖说，房产中介因为一部分人做的恶，让整个行业买了单。
因为单次博弈，必然造成投机主义者对于短期利益的看重，不择手段的竭泽而渔，赚取最大化利润，导致客户信任的崩塌。
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其实，这还只是其中之一，其二就是行业竞争。
这是一个比单次博弈更严重的“零和博弈”。
零和博弈是什么？
就是结果要么是0，要么是1，一个蛋糕就这么大，我吃了，你就得饿肚子。
房产中介行业的竞争，就是典型的零和博弈。
我带客户去挑地段、找房子、看房子，甚至辛辛苦苦连价格都跟客户谈好了。
这时候，另一个中介跳出来说：
这个房子你确定要了是吧？交给我，我给你中介费更便宜，还让房东把价格再压一点点。
客户当然二话不说，一脚把第一个中介踢开，就跟第二个签了合同。
第一个中介在前期所有的努力都在帮助别人完成交易，他吃饱了，我就饿肚子了。
怎么办？
在这种不是你死就是我活的“零和博弈”下，我必须垄断房源，让这个房源成为我的独家信息，我才能在这个行业里生存下来。
尽管我明知道这样子降低了效率，但“我曾经也想做个好人”。
所以，你大概能明白了嘛？
并不是中介这个行业自古就是“黑”的，而是因为深层次的营销“单次博弈”和行业竞争的“零和博弈”两方面造成的。
这就构成了一种“囚徒困境”，谁都不敢保证对方先做出改变，万一有人变卦偷偷竞争，第一个变革的人一定要付出更大代价。
所以，大家就干脆摆烂，为了行业竞争和最大化利益，硬生生把中介这个行业给带歪了。
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知道了这些深层次的原因，你就明白我为什么说杭州上线的政府平台只是便民，是在传递一个信号而已。
因为它只是改变了其中一个方面，政府不可能让150万名房产中介失业，再去找一批人干一大堆房产交易后面的事情，这样付出的代价远远大于成本。
我们刚才说，路人改变结果；高手解决原因；大师调整模型。
想让中介行业改变，就必须改变它的模式和结构。
左晖先生故去的时候，我们曾经专门用一篇文章说他，因为他改变了整个中介行业模式。
我结合他的一些做法给中介行业的模式，或者再加上我们很多企业，提几个建议。
首先是从“单次博弈”变成“多次博弈”，通过传递价值把蛋糕做大。
左晖在链 家做到了中国第一的时候，就创立了贝壳，把链 家的房源全部 公开在网上，并且邀请所有的中介机构参与到贝壳线上的后续交易。
把中介的服务分成提供房源、带房、成交几个部分。
每个环节都根据链 家对行业的熟悉程度，把一份蛋糕切成2个大块，再分成若干个小份，把利益平均的分配给所有参与的中介。
那么，中介愿不愿干？
我想大部分人会愿意，因为我们上面说到了左晖的统计，整个房产中介维持在150万人，平均在一家公司从业时间也就6个月，二手房每年可以成交500万套房。
也就是说一个中介在6个月的职业生涯里，大部分的努力都只是为了成交1套房。
现在是一个团队去做整个业务，把业务细分到提供房源和带看、成交，每个环节上都有专门的人去负责，把一个人的事变成10个人去做，业务效率当然就提高了。
尽管现在是10个人来分蛋糕，但是这个蛋糕已经通过价值的传递做大了，一个人最多吃一个蛋糕，但10个人在一起，就会有15个蛋糕。
而对于那些想偷房源的中介。
可以用博弈论里的一个策略叫做tit for tat，一报还一报策略。
也就是说，我在第一轮选择跟你合作，那以后的每一轮决策，都与你的上一轮的表现有关系，你合作，我下轮就选择跟你合作，你背叛，我下轮就淘汰你。
链 家已经是行业老大了，你拿我的信息单独交易，我受点损失，但我反过来会打压你，你就要关门。
这样的报复性决策就是为了警告对手，让对手趋于合作。
第二，就是通过分拆所有交易环节，让整个体系变得更稳定。
过去是一个人卖一套房子，现在是10个人把卖房子这件事拆开了，有了明确的环节，每个人做的时间多了，利益分配明确了，自然就有时间对自己负责的环节研究的特别透。
比如说带看的中介，他只负责带看，那么他就必须要做到专精。
他负责去打通业主、小区之间的关系，把自己区域内的所有房子的利弊和特点全部研究清楚，等客户说出条件，立马就能说出最佳房源。
后续服务的中介，就负责搜集房产信息，保证产权的真实性和安全性，了解银行贷款的政策和细节，把需要的手续和环节提前准备好，帮助客户去确定最佳的购房和支付策略。
通过一个团队对于分工和环节上的深入细分，可以把一整个区域房源的关键信息全部整合到网络的信息库里。
通过设置“关键词筛选”，用户只要登陆手机APP和网站，对比搜索信息库里的资源就可以在前期找到真实的房源，再联系中介，进行带看和后续的交易服务。
把服务效率和服务质量提上去了，真正去为客户考虑了，服务才能作为一种溢价手段，把中介行业的蛋糕做的好看，让客户认为中介这个钱花的值。
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