一线城市购房者平均年龄公布
一线城市购房者平均年龄公布，虽然新青年成为消费的主力军，但是不同能级城市的平均置业能力也有明显的差异。一、二线城市平均置业年龄高于其它能级城市。一线城市购房者平均年龄公布。
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近年来我国人口结构、空间分布、家庭结构发生了深刻变化，这也在很大程度上影响了住房市场。
12月28日，基于对我国人口特征新变化的研究，贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》。报告显示，一方面，银发消费市场潜力巨大，不少开发商已经抢先布局养老地产，包括长者公寓、养老社区等；另一方面，“85后”及“90后”为主体的新生代人群正迅速取代“70后”及“80后”成为住房消费市场的主力人群。
通过对不同城市能级置业年龄进行对比发现，一线城市置业人群年龄普遍偏高，与其他能级城市差异性比较显著。2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。
根据第一财经记者了解，这里的平均年龄范围包括了所有购房者，而非首次置业年龄。
报告指出，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大。因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。
根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担明显较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降。
分城市来看，以北京、上海及深圳为代表的城市，在调控政策影响下，重点城市贷款门槛提升，导致置业年龄普遍偏高；以珠海、厦门为代表的城市，过半数是属于异地置业，且以改善投资为主，导致客群平均年龄较高；以天津为代表的城市本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。
在套均总价方面，分城市级别看，2021年1-9月份，一线城市成交套均总价达到368万元，新一线城市达到143万元每套，头部二线城市也达到了121万元每套。高能级城市依靠优势的产业支撑，吸引大量人才流入，最终体现到房价上，城市能级越高，购买力相应越高。
广州广钢新城 林小昭/摄
“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显。这也在很大程度上影响了购房户型。如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。
除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。以长沙为例，最新的居住负担指数约为54.44，是个典型的房价友好型城市，置业人群就有选择余地，毕竟三居才是理想户型。
另一方面，老龄化带来的楼市变化广受关注。根据第七次全国人口普查数据，我国65岁及以上人口为190635280人，占总人口比重为13.5%，即将步入深度老龄化社会。第一财经记者对近六十年出生人口统计梳理发现，1962年后我国进入了一个长达十多年的出生人口高峰期，因此明年我国即迎来退休高峰期。
贝壳研究院今年10月发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》显示，独立居住是老年人的主流居住形态。随着家庭结构趋于小型化和核心化，老年人与子女同住的比例逐渐下降，调研数据显示，65.5%的老年人选择独立居住（一人独居或与老伴同住），仅26.8%的老年人当前居住状态是与子女同住。
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“新中产、三胎时代、银发社会、她经济……”回顾2021年，这些关键词和我们的生活息息相关。随着我国人口年龄层次的新变动，不同的消费趋势随之诞生。反映在居住方面，例如，随着流动人口进一步向大城市聚集使得租赁需求持续增加、三胎时代的到来催生多元化的购房需求、“她经济”下女性购房需求增长等等，这些新的趋势也反映了我国住房消费在新时代下的新特征。
12月28日，基于对我国人口特征新变化的研究，贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》，力图从消费趋势特征、住房消费服务需求发展图景、居住消费画像及行为分析、2022年居住消费趋势展望这四大方面来诠释我国住房消费趋势的新变化。
新青年成为购房主力军：一线城市平均36.9岁买房
2020年第七次全国人口普查数据显示，中国人口增长率下滑但质量提升、性别结构改善但户均规模减小、少儿化和老龄化并存、人口进一步向经济发达区域和大都市圈城市群集聚等。
从人口结构的角度看，在“老龄少子”的背景下，一方面，银发消费市场潜力巨大，不少开发商已经抢先布局养老地产，包括长者公寓、养老社区等等；另一方面，85及 90后为主体的新生代人群正迅速取代70及80 后成为住房消费市场的主力人群。
据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，由于新青年（31-36岁）正处于“成家立业”的年龄段，这一人群的置业占比呈现持续走高的态势。以贝壳为例，2020年，新青年置业占比已经高达60%。
图：“新青年”购房业主占比走势
数据来源：贝壳研究院整理
虽然新青年成为消费的主力军，但是，不同能级城市的平均置业能力也有明显的差异。由于更多的流动人口向一、二线城市聚集，一、二线城市的购房成本持续走高，平均置业年龄高于其它能级城市。据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。
同时，对于一线城市而言，已经进入了存量房市场，刚需群体买卖交易以二手交易为主，而新房多为置换人群。因此，体现在年龄上，一线城市新房的平均年龄比二手房较高。从城市分布看，在35个样本城市中，置业平均年龄偏高的`城市包括珠海、北京、上海、深圳及天津，以深圳、珠海及东莞为代表的大湾区城市置业年龄普遍偏高。
贝壳研究院分析认为，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。
图：2021年35城置业平均年龄分布情况（岁）
数据来源：贝壳研究院
“七普”数据显示，我国男性人口为72334万人，占51.24%；女性人口为68844万人，占48.76%，中国男性比女性多3490万人。而“六普”男性比女性多3398万人。在高学历女性占比提升，独生子女政策影响及传统婚姻观念改变等多重因素影响下，女性在家庭生活及社会工作中的话语权逐步提升，“她经济”已经到来。
在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，2021年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。
数据来源：贝壳研究院
整体看，2021年“她需求”在城市间存在年龄差，一线城市的“她需求”主要由30-39岁的青年女性支撑，女性客群中30岁以下占比均不足三成；新一线城市的“她需求”虽然仍以80后女性为主力,但30岁以下女性购房需求明显更强。
同样，根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告（2021）》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。当代女性想婚前拥有一套自己的房子动机来自哪儿呢？女性受访者中，认为“房子比婚姻更让人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底气”“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感上考虑，想通过婚前置业，为自己未来的家庭生活提供安全网。
“居者有其屋”升级为“居者优其屋”
房地产行业经过20多年高速发展，居民住房水平明显提高，住房整体短缺的局面结束，消费者开始从“居者有其屋”向“居者优其屋”升级，人们对于房屋居住属性的需求矛盾得到缓解，开始对房子赋予更多精神层面的东西，房子的功能定位得到不断提升和变化。
据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，目前，两居室仍然是主流交易户型，但从趋势看，三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势。2021年,全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%，同比增加了0.5个百分点，相较于2017年增加了3.67个百分点。其中，2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52，比一线城市高出15.12个百分点，这也意味着改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。
另外，消费升级品质居住成为新刚需，人们已经不仅仅满足于房屋的居住属性，对居住环境、房屋品质、小区配套等诸多方面提出了更高要求。以楼龄为例，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。此外，小区配套、物业服务方面也均有不同程度提升。
图：城镇人均居住建筑面积变化情况（平方米）
数据来源:贝壳研究院
疫情虽然带来了空前的不确定性，但是，在“房住不炒”的政策基调下，购房客户也逐渐向理性回归，对楼市看稳成为主流消费预期。在贝壳研究院2021年10月份的购房者消费调查中，超八成受访者认为自己所在城市未来1年房价预期持平或微涨。
贝壳研究院预测称，随着人口红利的消失，来自人口增长和人口迁移的首次置业需求减弱，住房消费的主要矛盾已经从过去的住房短缺进入到品质需求层面，未来，居住品质升级、改善需求必然会带动房地产价值链和产业链的升级和发展。
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此前有机构发布了一线和新一线城市平均购房年龄，在这些购房压力最大、房价最高的城市中，购房者平均年龄最大的是天津，达到了35.4岁。而收入房价比在全球都名列前茅的深圳，平均购房年龄为33.8岁。纵观今年全球主要城市的房价收入比（多少年的收入可以买一套平均水平的住房），可以发现香港、深圳和北京位居全球前三，上海、台北、天津、广州也都杀入了前十。在中国供楼，真正辛苦按揭的只有前十年，之后随着房价和收入的上涨，压力将会减少不少。但在日本，经济一直处于准通缩状态，供楼压力可能保持30、40年不变。
中国人是爱买房的，而且买房的年纪还都不大，例如前两年的时候就有数据显示，中国首次购房者的平均年龄只有27岁，是全球首次购房者年龄最小的国家。在楼市调控的背景下，中国楼市里的购房者却变得越来越年轻。中国的经济发展速度虽然比起之前几年有所下降，但总体依旧保持高速发展，在这种发展趋势下面，年轻人的收入也在不断增加。这种收入不是随着工作时间的增加而增加，而是市场经济发展的自然结果。
虽然各个城市出台的人才新政都有一定的门槛，例如对学历有要求，但大部分年轻人都能符合条件，所以在买房有优惠的情况下，年轻人当然更愿意买房。房子的首要意义就是居住，其归属感都是人们心中赋予它的，若能以客观眼光看待买房还是租房这件事，或许除却归属感，买房所能带来的，租房也可以带来。客观上这造成了这部分二线城市外来人口增长，租房人口变多的情况。2018年，一线城市租房成交总量出现收缩，而绝大多数“新一线”城市租房成交量大幅提升。
中国个人贷款余额之所以会超过30万亿，最大的原因就是因为房价高和需求大，如果不贷款根本就买不起房。而且很多时候购房者的首付都是靠着家里“六个钱包”的支持才凑齐的，而这都是在高房价下购房者不得已的选择。因为根据数据显示，在住房贷款余额超过30万亿的同时，中国住户部门的杠杆率也超过了55%。这代表什么呢？代表着居民每个月如果有有1万元的收入，那么就要拿出5500元还债，剩下只有4500元能用来维持日常开支。
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