学区房掉价惨烈
学区房掉价惨烈，购房者陷在入观望的同时，不少学区房业主开始果断“割肉”，抢先抛售。 实际上，不只是学区房，深圳二手房成交量近期整体下跌明显。不少热点片区中介门店已关闭，房东在已搬空的店铺门上，重新贴出了招租广告。
学区房掉价惨烈1
在二手房市场交易中，学区房堪称“硬通货”，同时也是炒房客的重点目标。但在深圳，学区房近期热度明显降温，一些远低于此前成交价的优质学区房也无人问津。比如在某拍卖平台上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍，而且起拍价相比市价便宜了500万元以上。
深圳学区房遭遇致命打击的原因在于，近日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称意见稿）在深圳市人大常委会网站公开征求意见，其中提到，深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
“拟推行大学区招生”，仅8个字，且只是在草案征求意见稿里的8个字，没定义什么是大学区，没给出具体执行方案，没说何时开展，就足够撩拨起深圳楼市敏感的神经。此前有新闻称，有的买家甚至准备放弃200万元的定金毁约。
学区房业主开始抛售
据央视财经，上周，拍卖平台显示，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。央视财经记者实地走访附近中介门店了解到，由于该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，同户型房子总价基本都在2500万—3000万元，单价超过20万元每平方米。
在此之前，深圳优质学区房百花片区的长城花园一套104.7平方米的房子起拍价为1084万元，单价在10万元，每平方米比市场价便宜了三万多元，但同样遭遇了流拍。目前二拍价格更是降到了867万元。
购房者也陷入观望。据央视财经，深圳市民李女士最近一直在看学位房，她表示如果深圳推行大学区，原先想买的房源价值将大打折扣。“我看了这个片区，均价大概在13万左右。我现在入手的话，很怕套牢在上面，担心就算买了学位房，能不能在这个学校入学，而且现在入手的话，又担心房价还会下降。”
前述放弃200万元定金毁约的也是抱有类似想法。据时代周报报道，这位欲在深圳换房的人士表示，“我7月底看中香蜜湖的学位房并下了200万元定金，加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过2000万元。”深圳拟立法推行大学区后，她的第一反应就是应该放弃200万元定金退房。
在其看来，如果深圳推行大学区，原先定下的房源价值将大打折扣。相较于承受房屋跌价的损失，及时止损更理智。目前细则未明，她仍在观望，但天平已有所倾斜。
购房者陷在入观望的同时，不少学区房业主开始果断“割肉”，抢先抛售。百花片区是深圳传统的热门学区房片区，有着深圳楼市风向标意义。这里的房产中介表示，学区房新政即将实施的消息出来之后，已有多名学区房业主打电话前来咨询。目前该片区的放盘量有了明显增加。
图片来源：央视财经
深圳某地产公司百花片区中介人员表示，以前可能每个月的放盘量大致是五六套，征求意见稿以来，量明显增加了，可能能达到10套以上。到店的业主主要关心的就是现在政策对周边房价的冲击。
深圳某地产中介公司福田北区负责人也表示，尤其是以前的那种纯学区房，就是比较小面积的学区房有明显地增多，其所在片区可能至少增加到10%到20%。很多业主也经常在咨询现在市场的成交状况。
实际上，不只是学区房，深圳二手房成交量近期整体下跌明显。深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，8月2日至8月8日当周，深圳二手房网签量仅为556套（含自助网签），首次跌穿600套关口。
据深圳中原研究中心，7月份，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌，46%样本房源价格上涨。
全市中介门店关停500余间
地产中介对市场冷暖反应最灵敏。
每日经济新闻此前报道，有房产经纪人告诉记者，之前他们有接近400个员工，现在加上老板、老板娘、会计、出纳等都不到100人，人员流失严重。
同时，记者在调查中观察到，不少热点片区中介门店已关闭，房东在已搬空的店铺门上，重新贴出了招租广告。
对于市场低迷行情下中介离职关店现象，近期深房中协做了一次大规模的行业摸底调研。
此次行业摸底调研，深房中协共收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近6成。
调研结果显示，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。深房中协认为，根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。
深房中协数据还显示，已有大量经纪人离开中介行业。去年年底，深圳的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，这一数字为45458人。这意味着，今年上半年，有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
来源：深房中协
此外，由于市场的持续低迷，房地产中介行业吸引力相比以往确实有所下降，“新人”（指完全无行业从业经验者）在新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。
多地学区房降温
据央视财经不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手，重拳整治学区房乱象。
在上海，7月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。按照新规，房屋对外 挂牌价需通过政府核验后才可挂出；未能通过核验，报价虚高的房源，中介不得对外发布。
对于前期上涨幅度比较高的'，以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格，让其回归合理、理性。
上海新政实施约一个月后，近期据证券日报报道，不少价格畸高的学区房已经下架。
以此前备受关注的学区房上海梅园小区为例，其价格曾一度高至25万元/平方米，但根据证券日报记者获取的一张房源价格核验表显示，目前该小区通过价格核验的房源，均价在14万元/平方米左右。
一位家住上海内环的非学区房房东表示：“二手房价格核验政策出台后，我们家小区基本没什么房源挂出来了，内环里基本是非重点学区房和老公房，挂牌单价很难超过10万元/平方米，现在能在中介展示出来的房源，价格跟去年相比几乎没怎么涨。”
而在首都北京，西城区教改政策严格落地，犹如向学区房市场投下一枚深水炸弹。
据《每日经济新闻》此前报道，今年3月，西城区学区房曾迎来一波疯抢。购房者俞妍当时就在西城区月坛买了一套，“感觉大家在抢房”。
当时的盛况是，“我和中介刚到小区门口，接到电话说新上了一套房，赶紧去看，谈判就已经排到第5位了。2小时后，排第一的客户就签约了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。
“由于排第一客户的一直谈到晚上快9点了，大家都觉得应该没问题，我们就回家了。到了晚上快11点，中介来电话说谈崩了，问我去不去，所以大晚上11点我们又赶过去谈价格”，最终顺利签约。
实际上，去年4月西城区教委就发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
今年7月2日，不少北京市西城区幼升小的学生家长陆续接到了调剂电话。他们被明确告知，2020年7月31日后的购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
一大批2020年7月31日后巨资买下德胜、月坛和金融街三大顶级学区学区房的家长们，在按要求登录西城区教育考试中心官网登记意向学校时，意外地发现原本可以进的“牛小”基本都已经没有学位，只能选择片区的普通小学。
为了彻底给学区房降温，西城区此次做法堪称惊艳，因为严格执行多校划片后，分配到哪个学校，没有规律、不能干预，完全公平摇号。“买家违约，宁损100万定金”的案例开始闪现。
学区房掉价惨烈2
深圳拟推行“大学区”招生的政策风声让今年以来低迷的学区房交易市场陷入了更长的冷静期。
近日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称“条例”）公开征求意见，其中与学区房市场密切相关的“大学区制”引发了房产圈的剧震。在走访深圳热门学区百花片区时，有从业超过十年的中介告诉经济观察报，他接触的业主中，近8成表达了对学区房价格下跌的担忧。
所谓“大学区”即将周边3-4所学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，最后按志愿次序和积分高低依次录取。条例第九条明确，市、区教育部门应当推行“大学区”招生和办学管理模式，这意味着“天价”学区房与名校学位之间曾经的强绑定关系将迎来新变局。
在政策细则尚未出台的情况下，两者关系的诸多可能性导致市场博弈双方进入了更长的观望期。该区域资深中介表示，目前百花片区的学区房放盘量在220至240套之间，虽然数目有所增加，但并未出现一边倒的趋势，属于正常放盘速率。
学区房售价依旧坚挺，业主心态有所浮动
在深圳7月底公布拟推行“大学区”招生之后，不少人将“长城大厦法拍房流拍”一事视作学区房“凉凉”的直接反应。8月2日上午10点，位于著名学区百花片区的长城大厦法拍房因无人报价而流拍，紧接着二拍挂牌降价超200万元，总价867万元。
对此，百花片区房地产中介张德帅（化名）认为是延续了今年年初以来二手房市场的低迷态势，而新政可能为其中的推手之一，“今年二手房市场整体行情都不好，百花成交的学区房主要以法拍房居多，说明大家都想捡漏。个人成交的房子至少便宜150万元，多的有降价400万元的。在业主急卖的情况下，不排除受到新政影响下调售价”。
乐有家2021年上半年深圳楼市报告也显示了二手房市场的整体“落寞”态势，受2·8 新政以及信贷政策收紧等因素影响，深圳上半年二手住宅月度成交出现断崖式暴跌。3月二手住宅网签量跌破荣枯线仅 4869 套，6 月份降至3216套。从挂牌价来看，乐有家门店数据监控显示，过去两月内调整售价的业主中，有超过62%的选择了下调报价，且降价幅度以10万和20万居多。
此外，房地产业观察人士朱文策也认为，目前市场还处于对“大学区”的适应、理解与消化期，加上具体细则尚未落地，未来各方应该还会处于一个持平观望期。
在实地走访百花片区、深中学区的过程中，不少中介也告诉记者，目前该地段的学区房售价并没有明显的整体下跌迹象。“没有十五六万的单价，还是买不到带荔园小学的学区房，国城花园还是要30万/平方米。”某知名房产中介平台经纪人坦言。与此同时，相邻热门学区的小区，虽然有被划入“大学区”、共享名校资源的可能性，但目前售价也未见上涨。
不过，受到新政影响，不少业主的心态出现了浮动。据地产中介张德帅的观察，“将近8成业主都有学区房售价下跌的担忧”。而买家的购房意向则变得趋于务实，张德帅说：“如果买家有刚需，孩子等着入学，还是会坚持购房。至于不急需学位的买家，因为害怕跌价，都想等等再入手。”
近两年想入手一套学区房的陈丹（化名）因为居高不下的房价一直没下定决心，在听闻“大学区”的政策风声之后，她的想法发生了变化，选择标准从原来的学区房变成购买“有潜力的大学区房”。本来还抱着投资念头的她，此刻也不敢轻举妄动，她告诉记者，对于买学区房一事，“孩子要入学就买，投资就等等明后年。”
区域教育资源失衡是深圳家长不惜花重金购入“天价学位房”的重要原因。5年前以9万元/平方米价格购入百花片区某住宅的蒋萍（化名）告诉经济观察报，她之所以千方百计想买百花片区的学区房，就是孩子曾经在别的学校经历过相对差的教育环境，“大女儿之前在福田八卦岭片区的一所小学念书，那里的教育氛围整体都不好，所以现在有钱了，想让小女儿念好一点的小学”。
从全市范围看，教育资源在深圳原关内外存在显著差异，根据深圳政府在线网站公开的教育数据，目前全市7所市教育局直属中学里，有4所位于老牌教育资源强区福田，两所位于罗湖，一所位于南山。另外，全市唯一一所市教育局直属小学——深圳小学也位于罗湖。
2021年各区教育预算支出数据也显示，福田区、南山区和罗湖区三区的教育投入不仅在全区位列前茅，分别为78亿元、80亿元和53亿元，而且占区全年预算收入比例也相对较高。不过，龙岗区和龙华区今年都有超百亿预算投入教育领域，说明原关外的教育水平在奋起直追。
目前，关于“大学区”招生的政策细则尚未明确。虽然深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚在接受深圳卫视采访时透露，条例从立法层面释放“大学区”的信号，表明了深圳坚定落实“房住不炒”的决心。但同时，他也坦言，此前深圳关于“大学区”的小范围试点，影响有限，效果也有限，没有从根本上改变学区房的现状。
为此，下一步“大学区”具体如何实施，是仿照北京、上海的模式，还是参照深圳以往个别区的试行方案，将决定房产在竞争教育资源时占据多大的优势。
大学区下，房产与学位关系何去何从？
“今年买房明年入学，只要在这里买了学位房，稳上荔园小学。”某连锁地产中介这番话道破了学区房的重要性。学区房的全线飘红，归根结底是在“单校划片”模式之下，房产在竞争学位时发挥着近乎“一锤定音”的作用。
备受追捧的荔园小学北校区，旁边的百花公寓去年成交价高达到18万/平方米符小茵/摄
以老牌名小学荔园小学北校区为例，它去年小一的录取积分线为90分。根据荔园小学北校区所在的福田区的积分入学政策，对应学区段内拥有房产的业主，在基础分上便可以拿到80分，再加上连续居住时间和社保这两项总计20分的考核，达到90分的录取分线，入读该名校基本不成问题。
正是因为有名校光环，学区房价格连年攀升。据中介介绍，去年年底，百花园等附带荔园小学学位的小区成交价冲到了18万元/平方米。而与此对比，2020年12月深圳市二手房成交均价为76076元/平方米，两者相差超过1.5倍。
而遵从“多校划片”模式的“大学区”有可能对当下紧密捆绑的“房产-学位”关系带来新变局。熊义刚对“大学区”解读道，“‘大学区’招生改革后，学区供应从过去的‘一个萝卜一个坑’变成‘一个萝卜N个坑’，也就是说同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校。”这就意味着，“大学区”实行后，依靠学区房念名校的概率从近乎“百分之百”下降到了“百分之几十”。
这“百分之几十”也就成了市场猜测的分歧所在。其中不少市场人士参照深圳以往试行“大学区”的经验，认为原划校片区业主依旧享有最大的竞争优势。
这种猜测不无道理。根据深圳市2015年出台的《深圳市教育局关于义务教育招生工作的指导意见》，目前全市已有福田、龙华、罗湖、南山、盐田、坪山6个行政区开始了小范围的“大学区”招生尝试，并推出诸如“共享学区”、“优享学区”、“分享学区”的招生政策。
不过，从深圳目前探索试行“大学区”招生制度的情况来看，无论是“大学区”，还是“共享学区”、“优享学区”，原划校片区内业主在择校时仍旧享有最大概率的入学机会，且近乎百分之百。
以龙华区的“大学区”招生为例。今年3月，深圳市龙华区教育局公布了新修订的积分入学政策——《深圳市龙华区义务教育阶段“大学区”学校积分入学办法一览表（修订稿）》。在龙华区新版积分入学政策中，虽然购房与租房、单片区内与大学区内都能享受同样的基础分60分，但是录取时，率先考虑的是学位类别再比较积分。而学位类别的划分中，同为深圳户籍，在单片区内购房属于A1类，在“大学区”内购房属于A2类，录取时总是先录完A1类符合资格的学生，再依次考虑A2类、B1类、B2类等。也就是，“先学位类型后积分”的形式其实是明确了单片区业主的优先择校资格。
从学区房的热度来看，龙华区探索试行的“大学区”也未能给市场降温。坐拥名校的单片区内，房价依旧一马当先。
据某房地产平台中介提供的数据，莱蒙水榭春天第五期由于属于“四大名校”之一的深圳高级中学的单片区内，成交均价在14万元/平方米左右。而与其几乎在同一时间建好的公馆1866花园，因为对应的学位是民治中学，成交均价则在9万元/平方米左右，两者相差近五万。在交谈过程中，不少中介跟记者吐露，龙华区新版入学积分政策后，原热门学区房的挂牌价与之前持平，并没见受到太大影响。
为此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳过去的“大学区制”是“伪大学区制”。因为在优质学位有限的情况下，排在前面的位次已将学位瓜分完毕，根本轮不到后面的排位。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁则认为，大学区不会让学区房消失。因为大学区间的差别仍然存在，有名校的大学区依旧会受到更多关注。而为了争取进入这些名校的机率，更多的人还是愿意在大学区里面购买房。
比如正在观望学区房市场的陈丹，就准备将购置房产从原来的学区房变成“有潜力的大学区房”。
不过，李宇嘉认为此次深圳将推行“大学区”写入法规，表明了其不同于以往的决心，后续改革可能会出现大动作。朱文策也认为，《条例》大的精神主旨体现了要“义务教育”和“房屋产权”脱钩，而相关配套措施也是非常正确的路径。
跳开以往经验，值得注意的是，《条例》此次不仅在学位需求端发出重新分配的信号，并且在供给端强调“做大、做好蛋糕”。
从需求端来看，除了学位分配从“一对一”到“一对多”进行调整，针对以往的积分入学政策，《条例》中也提出要进行优化，其中综合考量因素里并未将房产与学位挂钩，而是提出参考户籍、居住时长、社保年限等条件。第三十八条的“探索租售同权制度”，更直接表明深圳有意推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇，也就是未来购房者与租房者在学位分配上有可能实现完全的公平。
从供给端来看，《条例》对“天价学区房”的抑制不止是扬汤止沸，而是釜底抽薪。《条例》第九条提及，“实行义务教育学校设备设施的标准化配置和统一的学校运行经费生均拨款标准”；“建立义务教育学校教师交流制度”。这两项政策都被业界人士普遍认为是通过均衡教育资源来弱化学区房光环的良计。熊义刚在接受深圳卫视采访时也谈到，义务教育资源均等化的配置是后续大学区改革的根本，因为不解决义务教育均等化的问题，那么后续即使不是房产也还会有其他的择校筹码出现。
双管齐下，这一系列“组合拳”无不预兆着深圳未来的“大学区制”可能会出现更多创新举措以及突破，不过，就目前看来，“大学区制”的政策风声尚未能撼动热门学区坚挺的房价。
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